שוק הנדלן בזמן מלחמה: האם הקיפאון חוזר, או שהמחירים דווקא יחזיקו?

שוק הנדל"ן בצל הלחימה: בין קיפאון בעסקאות לעמידות מפתיעה של המחירים

בעוד היקפי המכירות צנחו באופן חד מאז פרוץ המלחמה, מחירי הדירות מסרבים לרדת. מה עומד מאחורי הפער הזה, ומה צפוי בהמשך?

שוק הנדל"ן הישראלי נמצא מזה חודשים ארוכים במצב חריג. מאז פרוץ מלחמת חרבות ברזל באוקטובר 2023, חלה ירידה משמעותית במספר העסקאות שנסגרות בשוק, אך במקביל, רמת המחירים נותרה יציבה באופן שהפתיע חלק מהכלכלנים. השאלה שמעסיקה כעת רוכשים, משקיעים ובעלי דירות כאחד היא פשוטה: האם מדובר בהפוגה זמנית לפני ירידות, או שהשוק פשוט ממתין לרגע שבו הפעילות תתחדש במלוא העוצמה?

צניחה בעסקאות, יציבות במחירים

הנתון הבולט ביותר בשוק הנדל"ן בתקופת המלחמה הוא הפער בין הפעילות לבין המחירים. מספר העסקאות שנרשמו בחודשים שלאחר תחילת הלחימה ירד בעשרות אחוזים בהשוואה לתקופה המקבילה, בדגש על אזורי הדרום והצפון שנפגעו ישירות מהמצב הביטחוני. רוכשים רבים בחרו לשבת על הגדר, בין אם מתוך חוסר ודאות כלכלית, בין אם בשל קשיים בקבלת משכנתאות, ובין אם פשוט בגלל שהראש לא היה פנוי לעסקאות מסוג זה.

ובכל זאת, המחירים לא קרסו. ברוב אזורי הביקוש במרכז הארץ נרשמה יציבות מחירים, ובחלק מהמקומות אף עליות מתונות. הסיבה המרכזית לכך היא שגם בצד ההיצע חלה האטה חדה. קבלנים עצרו או האטו פרויקטים, עובדי בניין פלסטינים הפסיקו להגיע לאתרים, והתחלות הבנייה צנחו. כשההיצע מצטמצם במקביל לביקוש, המחירים נשארים תקועים במקום, גם אם הפעילות בשוק דלה.

למה הקונים מהססים

ההיסוס בקרב רוכשי דירות בתקופה הנוכחית נובע ממספר גורמים שפועלים במקביל. ראשית, רמת הריבית על המשכנתאות עדיין גבוהה בהשוואה לשנים שקדמו למלחמה. גם אם בנק ישראל ביצע הפחתות מסוימות בריבית, עלות האשראי לדיור נותרה משמעותית, מה שמקשה על זוגות צעירים ומשפרי דיור לקחת על עצמם התחייבות כספית ארוכת טווח.

שנית, אי הוודאות לגבי משך הלחימה והשלכותיה הכלכליות יוצרת אווירה של זהירות. אנשים שחוששים לגבי מקום העבודה שלהם, או שחווים ירידה בהכנסות, אינם ממהרים לחתום על עסקה שתלווה אותם עשרות שנים. גם משקיעים, שבעבר היוו נתח ניכר מהשוק, מגלים ריסון ומעדיפים להמתין לתמונה ברורה יותר.

גורם נוסף שאין להתעלם ממנו הוא ההיבט הפסיכולוגי. מלחמה משנה סדרי עדיפויות. כשהמציאות כוללת מילואים, פינויים ותחושת חוסר ביטחון, רכישת דירה פשוט נדחקת למטה ברשימת העדיפויות של משפחות רבות.

הצד של הקבלנים והיזמים

ענף הבנייה חווה אתגרים כבדים מאז פרוץ המלחמה. המחסור בעובדים הוא הבעיה המידית והמורגשת ביותר. עשרות אלפי פועלי בניין פלסטינים שהיוו חלק מרכזי מכוח העבודה בענף לא חזרו לעבוד, ומאמצי ההחלפה באמצעות עובדים מחו"ל מתקדמים לאט. התוצאה היא עיכובים בפרויקטים, עלייה בעלויות הבנייה, וצמצום בהיקף הדירות החדשות שמגיעות לשוק.

יזמים רבים מדווחים על קושי לסגור עסקאות מכר בפרויקטים חדשים, ולכן חלקם מציעים תנאים אטרקטיביים יותר מבעבר, כמו מסלולי תשלום גמישים או הטבות שונות. עם זאת, הם נמנעים מהורדת מחירון ישירה, מתוך חשש שצעד כזה ייצור ציפייה לירידות נוספות ויגרום לקונים לדחות את הרכישה עוד יותר.

מה קורה באזורי הפריפריה

התמונה אינה אחידה בכל חלקי הארץ. באזורי עוטף עזה, בקו העימות בצפון ובאזורים שנפגעו ישירות מהלחימה, השוק כמעט קפא לחלוטין. דירות שמוצעות למכירה באזורים אלו מתקשות למצוא קונים, ובחלק מהמקרים מדובר בירידות ערך ממשיות. תושבים שפונו מבתיהם ועדיין לא חזרו מתמודדים עם מציאות קשה, שבה הנכס שלהם איבד חלק מערכו בשוק הפתוח.

לעומת זאת, באזורי הביקוש במרכז הארץ, בערים כמו תל אביב, רמת גן, פתח תקווה וראשון לציון, המחירים נותרו איתנים. הביקוש הבסיסי באזורים אלו חזק מספיק כדי למנוע ירידות, וכל ירידה קלה מושכת מיד קונים שממתינים בצד.

ההשפעה על הציבור ועל הכיס

עבור משפחות ישראליות שמחפשות לרכוש דירה ראשונה, התקופה הנוכחית מציבה דילמה אמיתית. מצד אחד, יש תחושה שאולי כדאי לחכות לירידת מחירים או להמשך ירידת הריבית. מצד שני, ההיסטוריה של שוק הנדל"ן בישראל מלמדת שתקופות של קיפאון לא הובילו בהכרח לירידות מחירים משמעותיות, ולעיתים דווקא קדמו לגלי עלייה חדשים.

גם שוק השכירות מושפע מהמצב. ביקוש מוגבר לדירות שכורות באזורי המרכז, בין היתר מצד מפונים ותושבים שעזבו אזורים מסוכנים, תרם ללחץ כלפי מעלה על מחירי השכירות בחלק מהערים. עבור שוכרים שכבר מתמודדים עם יוקר המחיה, מדובר בנטל נוסף שמכביד על התקציב החודשי.

מה צפוי בהמשך

התחזיות לגבי שוק הנדל"ן בהמשך השנה תלויות במידה רבה בהתפתחות המצב הביטחוני ובהחלטות המדיניות המוניטרית. אם הלחימה תסתיים או תפחת באופן משמעותי, צפוי שחרור של ביקוש שנדחק הצידה, מה שעלול להפעיל לחץ כלפי מעלה על המחירים. במקביל, אם הריבית תמשיך לרדת בהדרגה, נגישות המשכנתאות תשתפר ותעודד יותר רוכשים לחזור לשוק.

מנגד, אם המלחמה תימשך והמשק ימשיך לספוג פגיעה כלכלית, ייתכן שנראה ירידות מחירים מסוימות, בעיקר בפריפריה ובשוק הדירות היקרות. עם זאת, רוב המומחים בענף סבורים שירידת מחירים חדה וגורפת אינה תרחיש סביר, בשל המחסור המבני בדירות שמאפיין את השוק הישראלי כבר שנים רבות.

שורה תחתונה

שוק הנדל"ן הישראלי מוכיח פעם נוספת שהוא עמיד יותר ממה שרבים מעריכים. הקיפאון בפעילות הוא עובדה, אך הוא לא מתורגם בשלב זה לירידת מחירים רחבה. עבור הציבור, המשמעות היא שמי שמחכה לנפילה דרמטית עלול להתאכזב, אך מי שמגלה סבלנות ובוחן את השוק בקפידה עשוי למצוא הזדמנויות נקודתיות, בעיקר באזורים שנפגעו מהמצב הביטחוני או בפרויקטים שבהם יזמים מוכנים לגמישות בתנאים. כמו בכל תקופה של אי ודאות, השקעה בידע ובהבנת השוק היא הצעד הנכון הראשון לפני כל החלטה כלכלית.