כנס הנדל"ן השנתי של אתר מגדילים, שנערך במרכז הכנסים לאגו בראשון לציון, העלה תמונה מורכבת של ענף ההתחדשות העירונית בישראל. ירידת מחירי הדירות פגעה בכדאיות הכלכלית של פרויקטים רבים, ונציגת משרד האוצר קראה לשינוי מבני בחלוקת הסיכונים בין דיירים ליזמים. לצד זאת, התגלו מחלוקות חריפות סביב מיזם המטרו וחסמי תשתיות שמקשים על הוצאת פרויקטים לפועל.
האוצר: גם הדיירים צריכים לשאת בסיכון
תמר צ'ין, רכזת שיכון והתחדשות עירונית באגף התקציבים במשרד האוצר, הציגה בכנס עמדה חדה: המנגנון הנוכחי, שבו דיירים חולקים ברווחים אך אינם נושאים בסיכון, אינו בר קיימא. "יש היום מנגנון שבו דיירים חולקים ברווח. דיירים צריכים לראות גם את הסיכון. אם יש ירידה, גם הדיירים צריכים להיות שותפים לזה", אמרה.
צ'ין הסבירה את הרקע לקריאה זו: "התחדשות עירונית היא לא שוליים, היא שליש מהשוק. מרגע חתימת חוזה ועד אישור התוכנית יכולים לעבור שנים רבות, לרוב זה לוקח עשור, ובין רגע האישור למימוש יש שינוי בכלכליות". בעבר, עליות מחירי הדירות כיסו על פערי הכדאיות, אולם כיום, עם ירידות המחירים, פרויקטים רבים אינם יוצאים לדרך.
ביקורת נוספת שהשמיעה צ'ין כוונה כלפי אישור תוכניות בעלות כדאיות גבולית. "אי אפשר להמשיך לאשר תוכניות התחדשות עירונית בכדאיות גבולית. צריך לייצר מרווח סיכון בתוך השוק, כך שלא כל שינוי קטן יטרוף את הקלפים", אמרה, והוסיפה כי "המכה הכי קשה היא בתל אביב, ושם יש מכפילים הכי נמוכים בארץ בפער". לדבריה, תוכנית שאין לה פוטנציאל מימוש היא "תוכנית שמשקרת".
מסלול מהיר של 18 חודשים - 30 רשויות נרשמו
רפי אלמליח, מנכ"ל מינהל התכנון, חשף בכנס כי 30 רשויות מקומיות מרחבי הארץ הביעו עניין להצטרף למסלול המהיר להתחדשות עירונית, במטרה לאשר 40 מתחמים. המסלול, שמקדם מינהל התכנון, מיועד למתחמים שבהם ניתן לבנות כ-250 יחידות דיור חדשות, ומטרתו לקצר את לוחות הזמנים לאישור עד 18 חודשים בלבד.
בין הרשויות שהצטרפו: טבריה, אשדוד, ראשון לציון, בית שאן, נהריה וחיפה. "הרבה פקפקו במסלול הזה, והיו בטוחים שהתחדשות זה תהליך ארוך", אמר אלמליח. "אם יש הסכמות של הדיירים והרשות המקומית, והיזם והאדריכלים יודעים לתת מענים, זה עובד ולא צריך לקחת יותר משנה וחצי". מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, יורי גמרמן, הוסיף כי "בלי כדאיות הפרויקטים לא ייצאו לדרך", ושהרשות כבר מקדמת מתחמים ברחובות, ערד, דימונה, רמת גן, תל אביב וחיפה.
"מתחמים מלוכלכים" וחסמי תשתיות
מיכל גור, מנכ"לית פרץ בוני הנגב, הצביעה בכנס על תופעה שפוגעת בענף: חתימות דיירים מול גורמים לא מקצועיים. "אנחנו לא יכולים לחיות עם מתחמים מלוכלכים", אמרה, וקראה לקמפיין ציבורי שיסביר לבעלי דירות את הסכנות. "בעלי הבתים נמצאים במלכוד, לא יכולים לצאת ממנו, וכולנו נפגעים מזה", הוסיפה גור.
קובי אופק, יו"ר ובעלים של קבוצת אופק, הצביע על חסם אחר: מטלות ציבוריות שהרשויות מטילות על יזמים. "הרשויות משיתות על היזמים מטלות ציבוריות כבדות שלעיתים הופכות את הפרויקטים ללא כלכליים", אמר, וקרא להכרזה על התחדשות עירונית כמשימה לאומית בראש סדר העדיפויות.
מטרו 2037: אופטימיות ממשלתית מול ביקורת יזמים
זוהר זולר, משנה למנכ"ל נת"ע, הציג בכנס תמונת מצב אופטימית של מיזם המטרו. לדבריו, שלב המיון המוקדם הסתיים עם 33 חברות מהודו, סין, ארה"ב ואירופה שביקשו להתמודד במכרזים. עבודות המנהור והתחנות צפויות להתחיל ב-2028, והחלק הראשון של המטרו ייפתח ב-2037. "הוא עובדה מוגמרת. השאלה היא איך מסיימים", אמר זולר.
אולם ביקורת חריפה נשמעה מצד יזמים ורשויות מקומיות. אסף סימון, מנכ"ל בסט יזום, אמר כי "האירוע של המטרו לא מנוהל נכון", ותהה: "איזה יזם שפוי ישקיע מאות מיליונים בפרויקט שאנחנו לא יודעים מתי יקרה?". ראש עיריית רעננה, חיים ברוידא, ביקר את הניתוק בין הדרג הארצי לדרג המקומי: "המתכננים הארציים צריכים להבין שגם אנחנו קיימים".
השמאי ארז כהן הוסיף ממד כלכלי לדיון, וציין כי היטל ההשבחה הגבוה "מעקר את הכדאיות הכלכלית", וניתן היה לפתור חלק מהבעיה באמצעות שינוי חקיקה. הביקורות המצטברות מצביעות על פער רחב בין שאיפות מיזם המטרו לבין המציאות בשטח, פער שעלול להרתיע השקעות פרטיות בסביבות התחנות העתידיות.
הקשר הרחב: ענף בצומת דרכים
הכנס שיקף ענף הנמצא בצומת דרכים: מצד אחד, התחדשות עירונית מהווה כשליש מפוטנציאל הבנייה בישראל ומהווה נדבך מרכזי בפתרון משבר הדיור. מצד שני, שילוב של ירידות מחירים, תהליכי תכנון ממושכים, מטלות ציבוריות כבדות וחוסר ודאות רגולטורית מקשים על הוצאת פרויקטים לפועל. מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, ציין כי הסכמי הגג שנחתמו מול רשויות מקומיות הביאו לירידה במחירי הדירות בשלוש השנים האחרונות. אולם הענף ממתין לרפורמות מבניות שיאפשרו לו להמשיך לתפקד גם בסביבת מחירים יורדת.
