שוק ייעוץ המשכנתאות בישראל פועל ללא אסדרה מחייבת - כל אדם יכול להציג עצמו כיועץ מבלי שנדרש רישוי, פיקוח מקצועי או סטנדרט אחיד. בשעה שרוכשי דירות מתמודדים עם אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות בחייהם, הם עלולים לקבל ייעוץ לא מקצועי או מוטה אינטרסים - לרוב מבלי לדעת זאת בזמן אמת. לתוך הפער הזה נכנסים גם כלי בינה מלאכותית, שמבטיחים לשנות את נקודת הפתיחה של הרוכש, אך מעוררים שאלות משל עצמם.
שוק ללא כללים: הסיכון שבהיעדר רגולציה
בהיעדר חקיקה מסדירה, נוצר מצב שבו לצד אנשי מקצוע מנוסים פועלים גם גורמים חסרי הכשרה מספקת. ההבדלים בין היועצים הם משמעותיים - ברמת הידע, בניסיון ובאינטרסים שמאחורי ההמלצות. חלק מהחברות בשוק מתגמלות יועצים בעמלות, דבר שעשוי להשפיע על האובייקטיביות של הייעוץ שמקבלים הרוכשים.
שלום אמויאל, מנהל מערך משכנתאות בבנק ירושלים, מתאר את הבעיה בצורה חדה: "המצב שבו כל אחד יכול להציג את עצמו כיועץ משכנתאות בלי רישוי ובלי פיקוח הוא בעייתי במיוחד בשוק שבו מקבלים אנשים פרטיים, ללא התמחות פיננסית, החלטות של מיליוני שקלים". לדבריו, הציבור אינו תמיד מודע לכך שיועצים מסוימים מתוגמלים בעמלות, וזה עלול להשפיע ישירות על ההמלצות שהם מקבלים. הפתרון, לפי אמויאל, מחייב שקיפות מלאה לגבי הכשרת היועץ, ניסיונו ומעורבות אינטרסים זרים בתהליך.
חוק בדרך: ועדת הכלכלה אישרה הצעת חוק להסדרת התחום
לאחרונה אישרה ועדת הכלכלה של הכנסת את קידום הצעת החוק להסדרת תחום ייעוץ המשכנתאות, אך הליך החקיקה הסופי טרם הושלם. ההצעה, שקודמה על ידי חברי הכנסת ולדימיר בליאק ויעקב אשר ובתמיכת יו"ר ועדת הכלכלה ח"כ דוד ביטן, נועדה להסדיר לראשונה את פעילות יועצי המשכנתאות באמצעות קביעת סטנדרטים מקצועיים, פיקוח וכללי אתיקה מחייבים.
נופר יעקב, יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, מתארת את המהלך כצעד היסטורי: "הסדרת המקצוע תבטיח כי מי שמלווה את אחת ההחלטות הכלכליות החשובות בחיי המשפחה הישראלית יעמוד בסטנדרטים מקצועיים, אתיים וציבוריים ברורים". לדבריה, התאחדות יועצי המשכנתאות תמשיך לפעול עד להשלמת הליך החקיקה.
בינה מלאכותית נכנסת לשוק המשכנתאות
במקביל לתהליך החקיקה, שוק המשכנתאות נכנס לשלב חדש עם כניסת כלי בינה מלאכותית לתהליך קבלת ההחלטות. החלטת משכנתא מושפעת ממכלול גורמים מורכב - שווי הנכס, ההון העצמי, ההכנסה הפנויה, התחייבויות קיימות, רמת המינוף, תקופת ההלוואה ורגישות לשינויי ריבית. עבור רוב הרוכשים, קשה לחבר את כל המשתנים האלה לתמונה אחת ברורה לפני שמתחייבים לעסקה.
רון נובוטני, מייסד פלטפורמת PROPLY המבוססת על AI, מסביר כי מטרת הכלים הדיגיטליים אינה להחליף יועץ משכנתאות או בנקאי, אלא לאפשר בדיקה ראשונית מסודרת יותר: "מערכת כזו יכולה לרכז נתונים, לבדוק גבולות יכולת, להצביע על סיכונים ולעיתים גם לסמן שהעסקה מסוכנת מדי עבור המשתמש". לדבריו, המשמעות המעשית היא שינוי בנקודת הפתיחה - במקום להתאהב בנכס ואז לנסות להבין אם אפשר לממן אותו, הרוכש מתחיל מהיכולת הפיננסית האמיתית שלו.
מגבלות ה-AI: לא תחליף לשיקול דעת אנושי
לצד היתרונות, גם כלי הבינה המלאכותית אינם חפים ממגבלות. רועי מינקוב, מנכ"ל חברת המידע העסקי CofaceBDi, מדגיש כי בשוק פרוץ ללא רגולציה, בין אם הרוכש משתמש ביועץ ובין אם בכלים דיגיטליים, אין תחליף להבנה פיננסית עמוקה של מצבו האישי. לדבריו, נתוני אשראי איכותיים, היסטוריה פיננסית ודירוג אשראי מהימן הם הבסיס שעליו צריכה להיבנות כל המלצה - ובלעדיהם הרוכש עלול לשלם מחיר כבד בטווח הארוך.
לירן סלע, יועץ משכנתאות ומנכ"ל סלע השקעות, משכנתאות ופיננסים, ולשעבר בנקאי בכיר בבנק לאומי, מזהיר מפני הסתמכות עיוורת על כלי AI: "אלגוריתם, חכם ככל שיהיה, פועל על בסיס סטטיסטיקה יבשה מהעבר. הוא לא מסוגל לחזות שינויים דרמטיים ברמת המאקרו, הוא לא מבין את הרגישות שלכם לסיכון, והוא לא בהכרח יודע לשאול את השאלות הנכונות על התוכניות העסקיות והמשפחתיות שלכם לחמש השנים הקרובות". לדבריו, תמהיל משכנתא שנראה מושלם במחשבון עלול להתברר כמלכודת ריבית במציאות משתנה.
הקשר רחב: שוק בצומת דרכים
שוק המשכנתאות בישראל נמצא בצומת דרכים - מצד אחד לחץ ציבורי וחקיקתי להסדרת מקצוע הייעוץ, ומצד שני גל טכנולוגי שמבטיח לדמוקרטיזציה של המידע הפיננסי. שני הכיוונים משקפים את אותה בעיה יסודית: רוכשי דירות בישראל מתמודדים עם החלטות של מיליוני שקלים בתנאי אי-ודאות ומידע חלקי. עד שהחקיקה תושלם וכלי הבינה המלאכותית יבשילו, המלצת המומחים נותרת ברורה - לבדוק היטב את זהות היועץ, את האינטרסים שמניעים אותו ואת מצבו הפיננסי האישי לפני שחותמים על כל התחייבות.
