נתון מדאיג חדש מטלטל את שוק הנדל"ן הישראלי: 83,577 דירות חדשות עומדות ללא קונה, שיא כל הזמנים. המספר מייצג עלייה של 34% לעומת התקופה המקבילה אשתקד ומשקף שינוי מגמה עמוק בשוק שנחשב לחסין. הנתונים מעלים שאלות קשות לגבי עתיד מחירי הדירות בישראל ולגבי יציבותם הפיננסית של יזמי הנדל"ן.
פילוח גיאוגרפי
התפלגות הדירות הלא נמכרות אינה אחידה ברחבי הארץ. הפריפריה סופגת את עיקר הפגיעה, בעוד שאזורי הביקוש במרכז הארץ מציגים מצב טוב יחסית:
- דרום הארץ (באר שבע, ערד, אופקים): 18,400 דירות, 22% מהסך הכולל
- צפון הארץ (עפולה, נצרת עלית, כרמיאל): 15,200 דירות, 18% מהסך
- שרון ושומרון (נתניה, חדרה, אריאל): 14,600 דירות, 17.5%
- מישור החוף (חיפה והסביבה): 11,800 דירות, 14%
- אזור המרכז (פתח תקווה, ראשון לציון): 9,500 דירות, 11.4%
- ירושלים והסביבה: 8,200 דירות, 9.8%
- גוש דן: 5,877 דירות, 7% בלבד
הגורמים לקיפאון
מספר גורמים מצטברים שיצרו את המצב הנוכחי. ראשית, הריבית הגבוהה יחסית מקשה על רוכשים פוטנציאליים לקבל משכנתאות בתנאים נוחים. החזר חודשי על משכנתא של מיליון ש"ח עומד כיום על כ-5,200 ש"ח, לעומת כ-3,800 ש"ח לפני שלוש שנים.
שנית, מחירי הדירות עדיין גבוהים מאוד ביחס להכנסה הממוצעת. משפחה ישראלית צריכה בממוצע 12.5 שנות שכר ברוטו לרכישת דירה, לעומת 8-9 שנים במדינות מפותחות אחרות. פער זה מרחיק קונים פוטנציאליים רבים, במיוחד זוגות צעירים.
שלישית, עודף ההיצע באזורי פריפריה נובע מתכנון עירוני שלא תמיד תואם את הביקוש. פרויקטים שקיבלו היתרי בנייה בשנים 2022-2023, כשהשוק היה בשיא, מגיעים עכשיו לשלב המכירה כשהביקוש נחלש.
בנק ישראל עוצר עסקאות 10/90
בצעד דרמטי, בנק ישראל הורה לבנקים להפסיק לממן פרויקטים שמציעים תנאי תשלום של 10/90. מדובר בתוכניות שבהן הרוכש משלם 10% בלבד בעת החתימה ו-90% במסירה. הפיקוח על הבנקים קבע שתוכניות אלו יוצרות סיכון לא סביר הן ליזם, הן לרוכש והן לבנק המממן.
ההחלטה פוגעת בעיקר ביזמים שהשתמשו בתוכניות אלו כדי למשוך רוכשים. ללא היכולת להציע תנאים מפתים, יזמים רבים יתקשו למכור את המלאי הקיים. חלק מהם כבר החלו להציע הנחות של 5%-10% ממחירון, ויש שמוסיפים שדרוגים כמו מטבחים מאובזרים ומערכות חכמות ללא תוספת מחיר.
תחזית מחירים ל-2026
מחלקות המחקר של הבנקים הגדולים מציגות תחזיות שונות למחירי הדירות בהמשך השנה. בנק לאומי צופה ירידה ריאלית של 3%-5% במחירי הדירות ב-2026. בנק הפועלים מעריך יציבות יחסית עם ירידה מתונה של 1%-2%. דיסקונט צופה שהמחירים ירדו בעיקר בפריפריה (5%-8%) ויישארו יציבים במרכז.
חשוב להדגיש שמדובר בממוצעים, וקיימים פערים משמעותיים בין אזורים ובין סוגי נכסים. דירות קטנות (3 חדרים) באזורי ביקוש עדיין מציגות ביקוש חזק, בעוד דירות גדולות (5 חדרים ומעלה) בפריפריה חוות את הקשיים הגדולים ביותר.
הזדמנויות לרוכשים
עבור רוכשים פוטנציאליים, המצב הנוכחי עשוי להוות הזדמנות. כוח המיקוח של הקונים גדל משמעותית, והיזמים מוכנים לגמישות שלא הייתה קיימת בשנים הקודמות. מומלץ להשוות מחירים בין פרויקטים מתחרים באותו אזור, לנהל משא ומתן על המחיר ועל תנאי התשלום, ולבדוק היטב את המצב הפיננסי של היזם לפני חתימה.
הקפאון בשוק הנדל"ן מהווה אתגר ליזמים ולמערכת הפיננסית, אך גם מייצר חלון הזדמנויות לרוכשים שמסוגלים לממן את הרכישה. ככל שהמלאי הלא נמכר ימשיך לגדול, הלחץ על המחירים צפוי להתגבר, ועסקאות אטרקטיביות יהפכו נפוצות יותר.
